KONUTLARIN TURİZM AMAÇLI KONUT KİRALANMASI HAKKINDA KANUN YAYIMLANDI!
Son yıllarda hızla artan günlük, haftalık gibi kısa süreli konut kiralama hizmetleri, otelcilik hizmetine benzer bir şekilde günlük bir bedel üzerinden kiralama yapmaya imkan verirken, uygulaması da pratik ve daha az maliyetlidir. Bu alanda en eski ve yaygın elektronik mecra olan “Airbnb” nedeniyle bu tip kiralamalar da bu isimle anılır olmuştur. Bu tip kiralama hizmetlerinin sunulduğu yerlerin sayısı son zamanlarda çok arttı ve hatta kişiler artık konutlarını bu usulde kiralayarak yeni bir gelir modeli yaratmaya başladırlar. Bu durum can ve mal güvenliğine dair tehlike doğurmasının yanı sıra, vergi mevzuatı bakımından da önemli bir sorun haline gelmiştir. Bu gelişmeler bu alanda hukuki düzenleme yapılmasını gerekli kılmıştır.
Resmi Gazete’de yayımlanan Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (“Kanun”) ile konutların turizm amaçlı kiralanması hususu düzenleme altına alınmıştır ve söz konusu düzenlemeler 01 Ocak 2024’te yürürlüğe girecektir.
Bu Kanun ile konutların gerçek ve tüzel kişilere, turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin usul ve esasların belirlenmesi hedeflenmiştir. Tek seferde 100 günden fazla süreli yapılan kiralamalar ise bu Kanunun kapsamı dışında tutulmuştur.
Düzenlemeye Konu Başlıca Hususlar:
- İzin Belgesi:
Konutların turizm amaçlı kiralanabilmesi için, turizm amaçlı kiralama sözleşmesi yapılmadan önce kiraya verenin Kültür ve Turizm Bakanlığı (“Bakanlık”) tarafından izin belgesi alma zorunluluğu getirilmiştir. Söz konusu kiralama faaliyeti mülk sahibi tarafından kiralanabileceği gibi, Seyahat Acenteleri ve Seyahat Acenteleri Birliği Kanunu uyarınca belgelendirilmiş (A) grubu seyahat acenteleri aracılığıyla da kiralanması mümkün olacaktır.
Üçten fazla bağımsız bölümü olan binalarda, bir kişi adına en fazla bağımsız bölümlerin %25’i oranında izin belgesi düzenlenebilir.
Aynı kiraya veren adına aynı binada, izin belgesi düzenlenmesine konu bağımsız bölüm sayısının beşi geçmesi durumunda, işyeri açma ve çalışma ruhsatının alınması gerekmektedir. Bu durumda da yine her bir binada tüm kat maliklerinin oy birliği aranmaktadır.
Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca düzenlenen yönetim planında kısa süreli kiralama faaliyetine izin verildiğine dair hüküm bulunan, resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi gibi hizmetlerin verilebildiği birden fazla bağımsız bölümü içeren yüksek nitelikli konutlar için yukarıda belirtilen şartlar aranmaksızın izin belgesi düzenlenebilecektir. Bahsedilen kiralama faaliyetleri konut işletmesi eliyle de yapılabilir. Bu durumda izin belgesi konut işletmesini yapan şirket adına düzenlenecektir.
- Kat Malikleri Kararı:
Düzenlemenin uygulama bakımından en çok tartışmaya yol açacak düzenlemesi ise izin belgesine konu edilecek bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliğiyle karar alınması ve ibrazı zorunludur. Eğer ki turizm amaçlı kiralanacak konut birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan bir konut sitesiyse o halde yalnızca konutun bulunduğu bina için bu zorunluluk şartı aranacaktır. İzin belgesinin örneğinin site yönetimine iletilmesi gerekmektedir.
- Plaket:
İzin belgesi alındıktan sonra Bakanlıkça nitelikleri belirlenen plaket, turizm amaçlı kiralama yapılan konutun girişine asılmalıdır. İzin belgesi ve bahsedilen plaka ücretleri Bakanlık tarafından belirlenir.
- Alt Kiralama Yasağı:
İzin belgesi sahibinden kiralanan konutun kullanıcılar tarafından üçüncü kişilere kiralanması yasaklanmıştır. Ancak kullanıcı tüzel kişiler turizm amaçlı kiraladıkları konutu, kendi personeline kullandırabilirler.
- Mirasçılara Devir:
İzin belgesi sahibinin gerçek kişi olması halinde ölüm tarihinden itibaren üç ay içerisinde mirasçılar tarafından başvuruda bulunulmaması veya tüzel kişi olması halinde tüzel kişiliğinin sona ermesi durumunda izin belgesi geçersiz hale gelir. Ancak kullanıcıların hakları sözleşme süresi sonuna kadar devam eder.
- Devam Eden Kiralamalarda Durum:
Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce turizm amaçlı kiralama faaliyetinde bulunanlar, bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir ay içinde izin belgesi almak üzere Bakanlığa başvurmak zorundadır. Bu yükümlülüğe uyulmaması halinde aşağıda bahsedilen idari yaptırımlar uygulanacaktır. İzin belgesi düzenlenmesi işlemleri, başvuru tarihinden itibaren üç ay içinde sonuçlandırılır. Başvurusu kabul edilmeyenler faaliyette bulunamaz, ancak bu konutların kullanıcılarının hakları sözleşme süresi sonuna kadar devam eder.
Yaptırımlar ve Cezalar
- İzinsiz kiralama faaliyetinin tespit edilmesi halinde uygulanacak idari yaptırımlar detaylı bir şekilde kanunda düzenlenmekle beraber aşağıda bu yaptırımlara ilişkin bir örnek bulabilirsiniz:
İzin belgesi olmadan konutun kiraya verilmesi halinde yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanacaktır ve izin belgesi alınması için 15 günlük süre verilecektir. Verilen süre sonunda izin belgesi alınmaksızın faaliyete devam edilmesi halinde beş yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanacak ve tekrar 15 günlük süre verilecektir. Bu sürede de izin belgesinin alınmaması halinde ise bir milyon Türk lirası idari para cezası idari para cezası uygulanacaktır.
- İzin belgesi sahiplerine uygulanacak idari yaptırımlar detaylı bir şekilde kanunda düzenlenmekle beraber aşağıda bu yaptırımlara ilişkin bir örnek bulabilirsiniz:
Bakanlıkça düzenlenen plaketin turizm kiralama amaçlı yapılan konutların girişine asılmaması halinde yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanacaktır ve asılması için on beş gün süre tanınacaktır. Plaketin on beş gün içerisinde turizm amaçlı kiralama yapılan konutun girişine asılmaması durumunda, beş yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanacaktır.
İzin Belgesinin İptali:
İzin belgesi; sahibi tarafından talep edilmesi, turizm amaçlı kiralama faaliyetine son verildiğinin tespit edilmesi, kiraya verenin miras dışında değişmesi ve bu değişikliğin tapu siciline tescil tarihinden itibaren verilen süreye rağmen bildirilmemesi ve takiben verilecek sürede izin belgesi devri için konutun yeni kiraya vereni tarafından başvuru yapılmaması veya değişikliğin uygun görülmesine rağmen yükümlülüklerin yerine getirilmemesi, turizm amaçlı kiralama yapılan konutun kamu düzeni, güvenliği ve genel ahlaka aykırı olarak kullanılması ve yapılan denetimde konutun izin belgesi niteliklerini taşımadığının ve aykırılıkların giderilmediğinin tespit edilmesi hallerinde iptal edilir.
Sonuç ve Değerlendirme:
Turistik amaçlı kısa süreli konut kiralaması, “Airbnb” olarak anılmaktadır ve yaygın hale gelmiştir. Bu artan talep ve uygulamalar, turizm amaçlı konut kiralamalarının düzenleme altına alınmasını ve ödenen kiraların da kayıt altına alınması gereğini ortaya çıkarmıştır. Hukuki düzenlemesi çok yerinde olmakla birlikte bazı düzenlemeler uygulamada muğlak durumlar ortaya çıkarabilecek nitelikte olup, Bakanlıkça yayımlanacak usul ve esaslarla bu hususların netlik kazanmasını umut ediyoruz.
Ayrıca istisna getirilse de söz konusu konutun bulunduğu binadaki kat maliklerinin tamamının oybirliğinin aranması uygulamada en çok ihtilafa yol açacak düzenleme olacaktır. Kanun koyucunun bu kapsamda biraz da caydırıcı bir düzenleme getirdiğini düşünmekteyiz.
Son olarak halihazırda turistik amaçlı kiralamaları devam eden kiraya verenlerin yukarıdaki bildirim sürelerine uyarak izin belgelerini almaları oldukça önemlidir. Aksi takdirde Bakanlık tarafından yukarıda bahsi geçen idari yaptırımların uygulanması söz konusu olacaktır.
