Resmî Gazete’de yayımlanan Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (“Kanun”) ile konutların turizm amaçlı kiralanması hususu düzenleme altına alınmıştır ve söz konusu düzenlemeler 1 Ocak 2024’te yürürlüğe girecektir.
Bu Kanun ile konutların gerçek ve tüzel kişilere, turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin usul ve esasların belirlenmesi hedeflenmiştir. Tek seferde 100 günden fazla süreli yapılan kiralamalar ise bu Kanunun kapsamı dışında tutulmuştur.
Düzenlemeye Konu Başlıca Hususlar:
- İzin Belgesi:
Konutların turizm amaçlı kiralanabilmesi için, turizm amaçlı kiralama sözleşmesi yapılmadan önce kiraya verenin Kültür ve Turizm Bakanlığı (“Bakanlık”) tarafından izin belgesi alma zorunluluğu getirilmiştir. Başvuru da aşağıda anlatılacak olan “kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın” da ibrazı aranacaktır. Söz konusu kiralama faaliyeti mülk sahibi tarafından yapılabileceği gibi, mülkün Seyahat Acenteleri ve Seyahat Acenteleri Birliği Kanunu uyarınca belgelendirilmiş (A) grubu seyahat acenteleri aracılığıyla da kiralanması mümkün olacaktır.
Üçten fazla bağımsız bölümü olan binalarda, bir kişi adına en fazla bağımsız bölümlerin %25’i oranında izin belgesi düzenlenebilir.
Aynı kiraya veren adına aynı binada, izin belgesi düzenlenmesine konu bağımsız bölüm sayısının beşi geçmesi durumunda, işyeri açma ve çalışma ruhsatının alınması gerekmektedir. Bu durumda da yine her bir binada tüm kat maliklerinin oy birliği aranmaktadır.
Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca düzenlenen yönetim planında kısa süreli kiralama faaliyetine izin verildiğine dair hüküm bulunan, resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi gibi hizmetlerin verilebildiği birden fazla bağımsız bölümü içeren yüksek nitelikli konutlar için yukarıda belirtilen şartlar aranmaksızın izin belgesi düzenlenebilecektir. Bahsedilen kiralama faaliyetleri konut işletmesi eliyle de yapılabilir. Bu durumda izin belgesi konut işletmesini yapan şirket adına düzenlenecektir.
- Kat Malikleri Kararı:
Düzenlemenin uygulama bakımından en çok tartışmaya yol açacak düzenlemesi ise izin belgesine konu edilecek bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliğiyle karar alınması ve ibrazı zorunludur. Eğer ki turizm amaçlı kiralanacak konut birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan bir konut sitesiyse o halde yalnızca konutun bulunduğu bina için bu zorunluluk şartı aranacaktır. İzin belgesinin örneğinin site yönetimine iletilmesi gerekmektedir.
- Plaket:
İzin belgesi alındıktan sonra Bakanlıkça nitelikleri belirlenen plaket, turizm amaçlı kiralama yapılan konutun girişine asılmalıdır. İzin belgesi ve bahsedilen plaka ücretleri Bakanlık tarafından belirlenir.
- Alt Kiralama Yasağı:
İzin belgesi sahibinden kiralanan konutun kullanıcılar tarafından üçüncü kişilere kiralanması yasaklanmıştır. Ancak kullanıcı tüzel kişiler turizm amaçlı kiraladıkları konutu, kendi personeline kullandırabilirler.
- Mirasçılara Devir:
İzin belgesi sahibinin gerçek kişi olması halinde ölüm tarihinden itibaren üç ay içerisinde mirasçılar tarafından başvuruda bulunulmaması veya tüzel kişi olması halinde tüzel kişiliğinin sona ermesi durumunda izin belgesi geçersiz hale gelir. Ancak kullanıcıların hakları sözleşme süresi sonuna kadar devam eder.
- Devam Eden Kiralamalarda Durum:
Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce turizm amaçlı kiralama faaliyetinde bulunanlar, bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir ay içinde yani 30 Ocak 2024 tarihine kadar izin belgesi almak üzere Bakanlığa başvurmak zorundadır. Bu yükümlülüğe uyulmaması halinde aşağıda bahsedilen idari yaptırımlar uygulanacaktır. İzin belgesi düzenlenmesi işlemleri, başvuru tarihinden itibaren üç ay içinde sonuçlandırılır. Başvurusu kabul edilmeyenler faaliyette bulunamaz, ancak bu konutların kullanıcılarının hakları sözleşme süresi sonuna kadar devam eder.
Yaptırımlar ve Cezalar
- İzinsiz kiralama faaliyetinin tespit edilmesi halinde uygulanacak idari yaptırımlar detaylı bir şekilde kanunda düzenlenmekle beraber aşağıda bu yaptırımlara ilişkin bir örnek bulabilirsiniz:
İzin belgesi olmadan konutun kiraya verilmesi halinde yüz bin Türk Lirası idari para cezası uygulanacaktır ve izin belgesi alınması için 15 günlük süre verilecektir. Verilen süre sonunda izin belgesi alınmaksızın faaliyete devam edilmesi halinde beş yüz bin Türk Lirası idari para cezası uygulanacak ve tekrar 15 günlük süre verilecektir. Bu sürede de izin belgesinin alınmaması halinde ise bir milyon Türk Lirası idari para cezası idari para cezası uygulanacaktır.
Bu düzenleme kapsamında Airbnb de kendi denetimini ilanlar bazında yapacak ve izin belgesi olmadığını tespit ettiği veya Bakanlığın bildirdiği ilan sahiplerini 24 saat içinde web sitesinden kaldıracak.
- İzin belgesi sahiplerine uygulanacak idari yaptırımlar detaylı bir şekilde kanunda düzenlenmekle beraber aşağıda bu yaptırımlara ilişkin bir örnek bulabilirsiniz:
Bakanlıkça düzenlenen plaketin turizm kiralama amaçlı yapılan konutların girişine asılmaması halinde yüz bin Türk Lirası idari para cezası uygulanacaktır ve asılması için on beş gün süre tanınacaktır. Plaketin on beş gün içerisinde turizm amaçlı kiralama yapılan konutun girişine asılmaması durumunda, beş yüz bin Türk Lirası idari para cezası uygulanacaktır.
İzin Belgesinin İptali:
İzin belgesi; sahibi tarafından talep edilmesi, turizm amaçlı kiralama faaliyetine son verildiğinin tespit edilmesi, kiraya verenin miras dışında değişmesi ve bu değişikliğin tapu siciline tescil tarihinden itibaren verilen süreye rağmen bildirilmemesi ve takiben verilecek sürede izin belgesi devri için konutun yeni kiraya vereni tarafından başvuru yapılmaması veya değişikliğin uygun görülmesine rağmen yükümlülüklerin yerine getirilmemesi, turizm amaçlı kiralama yapılan konutun kamu düzeni, güvenliği ve genel ahlaka aykırı olarak kullanılması ve yapılan denetimde konutun izin belgesi niteliklerini taşımadığının ve aykırılıkların giderilmediğinin tespit edilmesi hallerinde iptal edilir.
Vergi Uygulaması :
Son yıllarda bu konuda yapılan çok sayıda vergi incelemesi ile Airbnb üzerinden kiralama işi yapanlar, hesaplarına yatan paralar baz alınarak ciddi tutarda vergi ve ceza ödemek durumunda kalmışlardır. Vergi teorisi anlamında, sahip olunan mülklerin kiraya verilmesi gayrimenkul sermaye iradı denilen daha basit (defter tutmadan, belge düzenlemeden sadece yıllık kazanç tutarı üzerinden yıllık beyanname ile) bir şekilde vergilendirilirken, bu tür platformlar üzerinden yapılan incelemelerde “ticari organizasyon” kurulduğu savıyla, gelir vergisi dışında KDV tarhiyatı da yapılmış ayrıca fatura düzenlenmediği ve ticari defter tutulmadığı için özel usulsüzlük cezaları kesilmiştir.
Yakın tarihte yıl içinde 3’ten fazla motorlu araç alım satımı yapan kişilerin tacir sayılması veya Youtuber denilen fenomenlerin belli kazanca kadar stopajla vergilenip belli rakamsal haddi aşmalarında gerçek usulde vergilendirilmeleri gibi örneklerde olduğu gibi Maliye tarafından yakından takip edilen sektörler düzenlemeye tabi tutulmakta ve vergi kayıp ve kaçağı önlenmeye çalışılmaktadır.
Halihazırda vergiye uyumlu mükellefler ödevlerini yerine getirmekte ise de bu konuda vergi vermesi gerektiğini bilmeyen veya henüz radara takılmamış çok sayıda kişi bulunmaktadır.
Bunlara ilave olarak satın alınan motorlu taşıtların 6 ay içinde satılma yasağından, taşınmaz ve araç satış sitelerinde kimlik doğrulama zorunluluğuna kadar alınan önlemler bu alanda çok sayıda kişinin bulunduğu ve ikinci iş alanı olarak görüldüğü anlaşılmaktadır.
Vergici gözüyle bakarsak, yılda 100 günden fazla boş kaldığı veya yıllarca hiç kullanılmayan yerler olduğu halde, atıl kalan veya tasarruf amaçlı alınan çok fazla mülk olmasına ve bu durumun vergi vb tersine mali politika araçlarıyla yönlendirilmediği düşünülünce, ekonomiye kazandırma konusunda adını sektörüne veren firmaların mali idareler ile işbirliği yapmasına rağmen, en sert şekilde regüle edilmesi yenilikçi ve inovatif alanlarda yatırımcı iştahı ve teknolojik çözüm geliştirme konusundaki şevki kırabilir.
Teknolojik yatırım ve yenilikçi ekonomi açısından bakarsak, ülkemizde onlarca yıldır verilen teşviklerle ArGe ve tasarım merkezlerinde veya teknoparklarda yeni global “Airbnb” veya benzerlerini çıkarmaya çalışıyoruz. Bu firmaların esas özelliği, ihtiyacı bilmeleri ve doğru çözümleri sunmaları. Unicorn veya decacorn olmaya adam Türkiye çıkışlı firmaları da düşününce düzenlemelerin kapsayıcılığı yanında “vur deyince öldürmemesi” de önem arz ediyor. Başlıktaki soruya geri dönelim: “Airbnb Gider mi? Kalır mı? Zaten Geldi mi? Türkiye’de Yerleşik mi?” Bildiğimiz kadarıyla Türkiye’de bir varlığı bulunmuyor.
Sonuç ve Değerlendirme:
Turistik amaçlı kısa süreli konut kiralaması, “Airbnb” olarak anılmaktadır ve yaygın hale gelmiştir. Bu artan talep ve uygulamalar, turizm amaçlı konut kiralamalarının düzenleme altına alınmasını ve ödenen kiraların da kayıt altına alınması gereğini ortaya çıkarmıştır. Hukuki düzenlemesi çok yerinde olmakla birlikte bazı düzenlemeler uygulamada muğlak durumlar ortaya çıkarabilecek nitelikte olup, Bakanlıkça yayımlanacak usul ve esaslarla bu hususların netlik kazanmasını umut ediyoruz.
Ayrıca istisna getirilse de söz konusu konutun bulunduğu binadaki kat maliklerinin tamamının oybirliğinin aranması uygulamada en çok ihtilafa yol açacak düzenleme olacaktır. Kanun koyucunun bu kapsamda biraz da caydırıcı bir düzenleme getirdiğini düşünmekteyiz.
Son olarak halihazırda turistik amaçlı kiralamaları devam eden kiraya verenlerin yukarıdaki bildirim sürelerine uyarak izin belgelerini almaları oldukça önemlidir. Aksi takdirde Bakanlık tarafından yukarıda bahsi geçen idari yaptırımların uygulanması söz konusu olacaktır.
Vergisel ve iktisadi açıdan bakınca, devletin bu işten kazançlı çıkacağı görülüyor. Bir süredir sektördeki firmaların Maliye Bakanlığına aylık sürekli bilgi verdiği ve bankaya yatırılan tutarlar üzerinden yapılan incelemelerde çok fazla sayıda kimsenin mükellef yapıldığı bilinmektedir. Fakat, her düzenlemede olduğu gibi, ölçeği büyük ve uyum maliyeti yüksek, itibar riskini önemseyen teknoloji firmaları ağır şekilde regüle edildikçe tezgâh altı veya kayıt dışı yapılanmaların da olduğu bilinmektedir.
Konuyla ilgili detaylar için bize ulaşabilirsiniz.
Saygılarımızla,
Vergi konuları; Taxia, Şaban Küçük, [email protected]
Hukuki konular; Kurt & Partners, Özlem Kurt, [email protected]
