Tüm dünyayı etkisi altına alan COVID-19 pandemisi nedeniyle tüm ülkelerde olduğu gibi ülkemizde de çeşitli dönemlerde belirli işyerleri kapanmak zorunda kaldı. Bu da işyeri kiralarında kiracı ile kiraya verenler arasında hukuki sorunlara yol açtı ve kiracılar mahkemelerden işyerlerinin kapalı olması nedeniyle kira bedellerinde indirim talebinde bulundu.

Kiracıların kira bedelinde indirim taleplerinin hukuki dayanağını ise 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde düzenlenen “aşırı ifa güçlüğü” oluşturmaktadır. 

Kiracıların indirim talebi mahkeme tarafından kabul edilse dahi indirim ancak mahkeme kararı sonrasında uygulama alanı bulacaktır. Ancak, maalesef ülkemizde yargılama sürelerinin uzun olması nedeniyle geçici olsa dahi mahkeme devam ederken indirimin uygulanabilmesi için kiracıların ihtiyati tedbir talep etmesi gerekmektedir. 

Yerel mahkemelerin ihtiyati tedbir taleplerini reddetmesi üzerine Bölge Adliye Mahkemelerine yapılan istinaf başvurularında ise farklı kararlar verilmiştir;

• Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi’nin 2020/1103 E., 2020/1008 K. sayılı ve 28.9.2020 tarihli kararında; pandemi nedeniyle açılan uyarlama davalarında ihtiyati tedbire hükmedilmemesi halinde davanın sonunda telafisi güç veya imkansız zararların meydana gelebileceği gerekçe gösterilerek, salgının sonuçlarının değişkenlik göstermesi nedeniyle altı ayda bir mahkeme tarafından yeniden gözden geçirilmek üzere ihtiyati tedbir talebinin kabulüne karar verilmiştir.

• Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi’nin 2020/2164 E., 2021/50 K. sayılı ve 1.2.2021 tarihli kararında; uyuşmazlığın niteliği yargılamayı gerektirdiği için uyuşmazlığın esasını halleder nitelikte ihtiyati tedbir kararı verilemeyeceği yönünde karar verilmiştir.

İki Bölge Adliye Mahkemesi kararı arasında çelişki olması nedeniyle konu Yargıtay’a iletilmiş ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi vermiş olduğu 2021/3452 E., 2021/6001 K. sayılı ve 4.6.2021 tarihli kararı ile mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı ya da tamamen imkânsız hâle geleceği veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağı endişesi söz konusu ise ihtiyati tedbir kararı verilebileceğine hükmetmiştir.

Pandemi, özellikle kapanan işyerleri için çok daha zor geçmiş olup pandeminin kira ödeme yükümlülüğünü ağırlaştırması sonucunda da birçok kiracı kira bedelinin indirilmesi talebiyle mahkemeye başvurmuştur. Verilen Yargıtay kararı ile birlikte, şartları haizse ihtiyati tedbir de talep edilebilecek ve böylelikle indirim mahkeme süreci devam ederken de uygulanabilecek ve indirimin uygulanması için mahkemenin karar vermesini beklemeye gerek kalmayacaktır. Yargıtay’ın bu kararı pandemi nedeniyle zor durumda olan kiracıların lehine olmuştur.

Saygılarımızla,

Kurt&Partners