Konutların Turizm Amaçlı Kiralama Faaliyetlerinin Düzenlenmesi

Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un (“Kanun”) 01.01.2024 tarihinde yürürlüğe girmesinden hemen önce beklenen Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Faaliyetlerinin Düzenlenmesine ilişkin Yönetmelik (“Yönetmelik”) yayımlandı. Yönetmelik oldukça detaylı düzenlemeler içermekle aşağıda önemli olan hususlara ilişkin açıklamalarını derledik.

Yönetmelik Kapsamı

Yerli veya yabancı kişilere, tek seferde 100 gün veya 100 günden daha kısa süreyle turizm amaçlı olarak yapılan konut kiralamaları bu kapsamdadır ve Yönetmelik ile bu faaliyete ilişkin alınması gereken izin belgesi, bu belgesinin alınma koşulları ve başvurularda uygulanacak işlemleri, izin belgesi sahiplerinin uymak zorunda oldukları kuralları, kullanıcı ile izin belgesi sahibinin karşılıklı hak ve yükümlülüklerini ve kiralanan konutların niteliklerini düzenlenmektedir.

• İzin Belgesi Başvurusu

Turizm amaçlı kiralama izin belgesi, konutu kiraya veren kişi adına verilir ve kişinin söz konusu faaliyeti yapma izni olduğunu belgeler. İzin belgesine ilişkin tüm başvuruların, e-Devlet üzerinden, yani elektronik ortamda konutun maliki tarafından yapılması gereklidir. Bakanlığa fiziki başvurular değerlendirilmez.  Söz konusu başvuru, üzerinde üst hakkı veya intifa hakkı bulunan konutlarda ise malik yerine hak sahibi tarafından yapılacağı ve aynı binada bulunan ve aynı kişi adına izin belgesi talep edilen konutlar hakkında ise tek bir başvuru yapılabileceği hüküm altına alınmıştır.

Konut üzerinde birlikte mülkiyet bulunuyor olması; konutun birden fazla bağımsız bölüm içeren bir binada bulunması veya yüksek nitelikli konutlar[1] hakkında yapılacak başvurularda izin belgesinin alınabilmesi için ek olarak başka belgeler de talep edilmektedir. Yönetmelik uyarınca aynı yüksek nitelikli konutta yönetim işletmesi[2] ile bir veya birden fazla pazarlama işletmesine de ayrı ayrı izin belgesi düzenlenebileceği belirtilmiştir.

• İzin Belgesi Başvurusunun İncelenmesi

Başvuru belgeleri il müdürlüğü tarafından incelenecek ve belgeleri uygun görülen konutlar için izin belgesi düzenlenecektir. Yüksek nitelikli konutlar ile halihazırda turizm amaçlı kısa süreli kiralamaya konu edilen konutlara ilişkin başvuru işlemleri, Bakanlıkça incelenerek sonuçlandırılacaktır.

Yönetmeliğe göre, kiraya verenin mesken amaçlı olarak kullanımında olan, yani halihazırda konut olarak kullandığı ve turizm amaçlı kiralama izin belgesiz konutunun bir veya birkaç odasının kiralamaya konu edilmesi amacıyla izin belgesi düzenlenemez. Konutların, bu şekilde kiralamaya konu edildiğinin tespiti halinde, İzinsiz kiralama faaliyetinin yapılmasının tespiti halinde Kanunca öngörülen idari yaptırımlar uygulanacaktır. Söz konusu faaliyetin idari yaptırımı, kiraya verenlere kiralama yapılan her bir konut için 100.000 TL tutarında idari para cezasıdır.

Başvurunun incelenmesi aşamasında gerçeğe aykırı belge sunulduğunun belirlenmesi durumunda başvuru reddedilecek ve konut belgelendirilmiş ise izin belgesi iptal edilecektir. Buna ek olarak, söz konusu belgeleri sunanlar hakkında 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu uyarınca suç duyurusunda bulunulacaktır.

• İzin Belgesi Sahibinin Yükümlülükleri

İzin belgesi sahibinin, konutun düzenli temizliği, bakımı ve haşere kontrolü gibi asgari gerekliliklerin sağlanması, site veya bina yönetimi tarafından belirlenen kuralların kullanıcılara iletilmesi, kimlik bildirme ve kişisel verilerin korunması mevzuatına uyum sağlanması, Bakanlıkça hazırlanan plaketin konut girişine asılması gibi sorumlulukları bulunmaktadır.

Ayrıca, izin belgeli konutun odalarının ayrı ayrı farklı kişilere kiralamaması gerekmektedir. Yapılan denetimde böyle bir durumun tespit edilmesi halinde, izin belgesi sahibi hakkında, konutun izin belgesi verilmesine esas nitelikleri taşımadığının tespit edilmesi durumunda 100.000 TL tutarında idari para cezası uygulanacağı belirtilmiştir.

• Konutlarda Aranacak Nitelikler

İzin belgesi için başvurulan konutların en az bir yatak, tuvalet-banyo, yaşam alanı ile mutfak düzenlemesi bulunmalıdır. Ayrıca, konutlarda bulunması gereken sıcak su, yorgan, havlu gibi ihtiyaçlar ile yangın söndürücü, kroki gibi güvenlik önlemlerinin olması gerektiği detaylıca ele alınmıştır. Konut içinde kullanılan her şeyin belirli standartlara uygun, temiz ve çalışır durumda olması da şart koşulmuştur.

Şartları sağlayan oda sayısı daha fazla olsa dahi, aynı konutta konaklayabilecek kişi sayısı, 3 yaşından küçük çocuklar hariç en fazla 12 kişi olarak belirlenmiştir. Konutun bu koşullara aykırı olarak kiralanması durumunda izin belgesi sahibi hakkında 100.000 TL tutarında idari para cezası uygulanır.

Bunların yanında, konutun tanıtımı yapılırken konutun özellikleri, donanımlar, hizmetler ve site/apartman kuralları gibi detayların bilgiler arasında olması aranmıştır.

Yönetmelik uyarınca izin belgeli konutlar, belge düzenlendikten itibaren en az 2 yıldabir denetlenecektir. Yapılan denetimde asgari niteliklerini korumadığı tespit edilen konutlar hakkında idari yaptırımlar uygulanacak yahut izin belgeleri iptal edilecektir.

• Yüksek Nitelikli Konutlar Hakkında Geçici Madde

Ayrıca, yüksek nitelikli konutlar için özel bir geçici madde öngörülmüş olup, bu konutlar 01.01.2024 tarihinden önce kat mülkiyeti kütüğünde belirtilen yönetim planına göre turistik kısa süreli kiralamaya konu edilen ve resepsiyon, güvenlik, günlük temizlik, kuru temizleme, çamaşırhane, yemek ve alışveriş hizmetleri, aletli spor salonu ve yüzme havuzu gibi tesislerin tamamını sunan konutlara, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 19. maddesinde belirtilen yerlerde yapılma şartına tabi olmaksızın, Yönetmelikte belirtilen yüksek nitelikli konutlara ilişkin hükümlerin uygulanacağı belirtilmiştir.

• Sonuç

Konutların turizm amaçlı kısa süreli kiralanması faaliyetlerinin düzenlenmesine ilişkin kanun ve yönetmelik uygulamaya girmiştir ve konut kiralaması yapmayı planlayan kişilerin başvuruları usulüne uygun bir şekilde yapması ve düzenlemelere uygun faaliyetlerinin devamlılığını sağlaması önem taşımaktadır.

---

[1] Yönetmeliğe göre “yüksek nitelikli konut”; resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik hizmetleri gibi olanakların bulunduğu ve sağlık hizmetleri, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek ve alışveriş servisi hizmetleri ile spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetlerin verilebildiği; birden fazla bağımsız bölümü içeren binalardan oluşan konutları kapsamaktadır.

[2]  Yönetim işletmesi, yüksek nitelikli konutta yönetim planında verilen yetkiye dayanılarak, resepsiyon, güvenlik ve temizlik hizmetlerine ilave olarak kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek ve alışveriş servisi hizmetleri ile spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetleri sunan veya sunulmasını sağlayan ticari işletmenin ismidir.