Sözleşmeler hukukuna hâkim olan en önemli ilkelerden biri ahde vefa ilkesidir. Bu ilkeye göre sözleşmenin tarafları her durumda sözleşmeye riayet ederek ona sadık kalmalıdır. Fakat, kimi zaman olağanüstü ve öngörülemeyen gelişmelerin sonucunda, taraflardan birisinin sözleşme ile bağlı kalmasının ondan beklenemeyeceği hale gelir. Bu gibi durumlarda, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması mefhumu gündeme gelir.

İçinde bulunulan enflasyonist ekonominin sonuçları bahsi geçen şekilde olağanüstü durumlar ortaya çıkardı ve bunun yansımasını en çok kira sözleşmeleri ve kira ilişkilerinde görür olduk. Bu alandaki kira tespit davaları ve kira uyarlama davalarının sayısı çok arttı, bu yoğunluğun sonucu olarak dava süreleri de çok uzadı.

Bu yazımızda hukuki imkanlardan kira bedelinin uyarlama davasını ele alarak Bölge Adliye Mahkemesi kararı ışığında değerlendirmede bulunacağız;

Kira uyarlama davası, Borçlar Kanunu 138.maddesinde düzenlenen, taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinin sonradan değişen hal ve şartlara uydurulması talebi ile açılan dava türüdür ve dava açılabilmesi için yegâne şart, kira edim dengesinin bozulmuş olmasıdır. Taraflardan birisi için kira sözleşmesinin aynı hal ve şartlar ile devamının beklenmemesi durumu oluştuğunda, aşağıda sayacağımız şartların da gerçekleşmesi ile kira uyarlama davası ikame edilebilir. Kira uyarlama davasının açılabilmesi için;

• Taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun gerçekleşmesi,
• Gerçekleşen olağanüstü durum nedeniyle ifanın talebinin dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değişmiş olması ve Borçlunun da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması,

Gerçekleşen olağanüstü durumun borçludan kaynaklanmamış olması gerekmektedir.

Kanunda sayılan şartlara ek olarak uygulamada kira uyarlama davasının açılabilmesi için kira sözleşmesinin 1 yıl ve daha uzun süreli olma şartı aranmakla birlikte Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2002/13-852, K. 2002/864 ve T. 30.10.2002 tarihli kararında 1 yıldan kısa süreli kira sözleşmesinde de uyarlama davasının açılabileceği hüküm altına alınmıştır. Ek olarak TBK 138’de süre yönünden herhangi bir şart belirlenmemiştir. Dolayısıyla, somut olayın şartlarına göre değerlendirme yapılmalıdır.

Şartların oluşması halinde hem kiracı hem de kiraya veren, kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açabilir ve açılan bu dava sonucu verilen karar, ileriye dönük olarak etki doğurur. Dolayısıyla kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin davanın yeni kira döneminin başlangıcından önce açılması ya da açıldıktan sonraki yeni döneme sirayet edileceğinin bilinmesi gerekmektedir.

Yukarıda sayılan şartların meydana gelmesi halinde, kira uyarlama talebinde bulunmak isteyen taraf davayı ne zaman ikame edebilir sorusu akıllara gelmektedir. İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesi 2023/845 E., 2023/536 K. Sayılı kararında, uyarlama davasının ‘her zaman’ açılabileceğine hükmetmiştir. Karara göre; yasada uyarlama davasının açılma zamanına ilişkin bir sınırlama bulunmadığını, TBK madde 138 gereğince uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlunun, hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebileceğine, bu nedenle uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “uyarlama” davası açılabileceğine karar vermiştir.

Kira Bedelinin Uyarlanmasına ilişkin davada, hakim tarafından bedelin uyarlanmasına karar verilirken hangi hususların göz önünde bulundurulacağını açıklamamız gerekirse; yalnızca Tüketici Fiyat Endeksinin 12 aylık ortalamasına bağlı olarak belirlenmediği görülmektedir. Kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri hakim tarafından dikkate alınır ve hakkaniyete göre karar verilir.

Diğer taraftan Kira Bedelinin Uyarlanmasına benzeyen hatta uygulamada birbiriyle sık sık karıştırılan Kira Tespit davası bulunmaktadır. Fakat Kira Bedelinin Uyarlama davası ile Kira tespit davası birbirinden çok farklı iki davalardır Her ikisi de kira bedeli ile alakalı olsa dahi kira tespit davasında, kira bedelinin gerçek piyasa değerine uygun olup olmadığı tespit edilirken, Kira bedeli uyarlama davasında, kira bedelinin yeni şartlara göre belirlenmesi sağlanır.

SONUÇ

Sonuç olarak, kira sözleşmesinin taraflarından birisi, öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun gerçekleşmesi durumunda, kanunda belirtilen ve yazımızda üzerinde durduğumuz diğer şartların da gerçekleşmesi halinde, her zaman Sulh Hukuk Mahkemesinde kira uyarlama davası açılabilir ve açılan dava sonucunda kabul kararı verilmesi halinde ileriye dönük olacak şekilde kira bedeli uyarlanır.