21.05.2024 tarihli ve 32552 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan “6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik” (“Değişiklik Yönetmeliği”) ile, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki uygulamalara ilişkin usul ve esasları belirleyen “6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği’nde (“Yönetmelik”) çeşitli değişiklikler yapılmıştır. Yapılan değişiklikler, genel olarak aşağıdaki gibidir:

Rezerv Yapı Alanının Tanımında Yapılan Değişiklik:

Yönetmelikteki değişiklikle, Rezerv yapı alanının tanımı genişletilerek, “Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda kullanılmak üzere” şeklindeki tanımda geçen “yeni yerleşim alanı olarak” ifadesi çıkarılmıştır. Böylece Rezerv yapı alanının tanım sınırlaması, “Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere” belirlenen bölgelerden, yalnızca “Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda kullanılmak üzere” belirlenen bölgeler haline getirilmiştir. Bu değişiklikle, rezerv yapı alanlarının kullanım amacı daha geniş bir perspektife taşınmıştır.

Rezerv Yapı Alanının Tespitinde Yapılan Değişiklik:

Yapılan düzenlemeyle birlikte, Rezerv yapı alanlarının tespitinde kullanılacak dosyada yer alan bilgi ve belgelerin istenmesi artık Bakanlık yerine Başkanlıkça yapılacaktır. Rezerv yapı alanlarının belirlenmesi artık Başkanlıkça Re’sen gerçekleştirilmeyecek; bunun yerine Başkanlığın teklifi üzerine Bakanlıkça belirlenecektir. Talep halinde, eski düzenlemede olduğu gibi TOKİ veya İdare yanında gerçek veya özel hukuk tüzel kişileri de Başkanlıktan bir alanın rezerv yapı alanı olarak  belirlenmesini isteyebileceklerdir. Fakat, rezerv yapı alanı olarak belirlenecek taşınmazların sahiplerinin, bu alanlarda yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin yüzde otuzunun Başkanlığa devredilmesi veya aynı değerdeki miktarın dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilmesi gerekecektir.

Riskli Alanın Tespitinde Yapılan Değişiklik:

Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı’nın riskli alanlarla ilgili görüş bildirme süresiyle ilgili hüküm yürürlükten kaldırılmıştır.

Riskli Yapıların Tespiti ve Bu Hususta Görev Alacak Kurum ve Kuruluşlar Hakkında Yapılan Değişiklikler:

Riskli yapıların tespitinin Başkanlıkça/İdarece resen yapılabileceği belirlenmiştir. Bunun yanı sıra, riskli yapı tespiti sürecine Başkanlıkça müdahale yetkisi verilmiştir. Ayrıca, riskli yapı tespitine itiraz süreci ile ilgili düzenlemelerde, yapı maliklerine ve kanunî temsilcilere itiraz süresi dolmadan yapıya ilişkin ilan ve bildirimlerin yapılması için yeni prosedürler getirilmiştir. Yeni düzenleme ile, yapı maliklerinin tespit sürecini engellemeye yönelik davranışlar sergilemesi durumunda kolluk kuvvetlerinin müdahalesi ve mülki idare amirinin izni ile tespit işlemlerinin yapılabilmesi sağlanmıştır. İtiraz süresi ve bildirim usullerinde de yenilikler getirilmiş, riskli yapı tespiti bilgileri muhtarlıkta ilan edilerek ve e-Devlet Kapısı üzerinden maliklere bildirilerek daha geniş bir bilgilendirme mekanizması oluşturulmuştur. Ayrıca, riskli yapı tespitine ilişkin raporlarda eksiklik tespit edilmesi durumunda, bu eksikliklerin giderilmesi için yeni bir süre tanımlanmıştır. Buna göre, eksikliklerinin tamamının, raporu düzenleyen kurum veya kuruluşa bildirildiği tarihten itibaren bu kurum ve kuruluşlarca otuz gün içinde düzeltilmesi zorunlu kılınmıştır. Lisanslı kurum veya kuruluşun otuz günlük süre içerisinde gerekçeli talebi üzerine, bu kuruluşlara eksikliklerin giderilmesi için ek süre verilebilecektir.

Riskli Yapıların Yıkımı Süreci Hakkında Yapılan Değişiklikler:

Riskli yapıların yıkım süreci hakkında düzenlemelere getirilen değişiklikler, riskli yapıların yıktırılması sürecinde daha detaylı ve sistematik bir yaklaşım getirmiştir. Önceki düzenlemelerde riskli yapı tespiti sonrası yapılacak işlemler genel hatlarıyla belirtilmişken, yeni düzenlemelerle birlikte bu süreç daha belirgin ve kesin kurallarla açıklığa kavuşturulmuştur. Öncelikle, ayni ve şahsi hak sahiplerine yapılacak tebligat süreçleri daha net hale getirilmiş, e-Devlet üzerinden bildirim yapılması ve muhtarlıkta ilan edilmesi gibi modern iletişim yöntemleri eklenmiştir. Ayrıca, tahliye ve yıkım işlemlerinin ilan edilme ve tebliğ süreçleri detaylandırılmıştır. Riskli yapıların tahliyesi ve yıktırılması için verilen süreler önceki düzenlemede 60 gün iken, yeni düzenlemeyle 90 güne kadar çıkarılmış ve yıkım ruhsatı düzenlenmesi süreçleri bina yüksekliği dikkate alınarak daha detaylı kurallara bağlanmıştır. Yıkım ruhsatı ve tahliye işlemlerinde, özellikle yüksek binalarda yıkım sorumlusunun belirlenmesi gibi teknik detaylar eklenmiş ve yıkım ruhsatının verilmesi için gerekli belgelerin sunulması veya yerinde tespitin yapılması zorunluluğu getirilmiştir. Elektrik, su ve doğalgaz gibi hizmetlerin durdurulması süreci ve maliklerce yıktırılmayan yapıların mülki amir tarafından tahliyesi konusundaki prosedürler de daha açık hale getirilmiştir. Yeni düzenlemede ayrıca, riskli yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesinin istenmesi durumunda yapılacak işlemler, teknik tespitler ve güçlendirme projesinin hazırlanması süreci detaylandırılmıştır. Yıktırılan riskli yapılarla ilgili bilgilerin elektronik yazılım sistemine kaydedilmesi, bilgi ve belgelerin düzenli raporlanması gibi dijital ve düzenli bir takip sistemi getirilmiştir.

Uygulama Alanında Hak Sahipliği ve Diğer Uygulamalar Hakkında Yapılan Değişiklikler:

Yönetmeliğin ilgili maddesinde yer alan “Hazineye ait” ifadesi “Başkanlığa ait” olarak değiştirilmiş ve Hazine adına tescil edilmiş taşınmazların hak sahipliği çalışmaları kapsamında Başkanlıkça satın alınması durumunda uyulacak hükümler eklenmiştir. 4. fıkrada, “riskli alanlar” ibaresine “rezerv yapı alanları” da eklenmiş ve rezerv yapı alanlarında uygulanacak teminat hükümleri detaylandırılmıştır. Ayrıca, bina tamamlama sigortası yaptırılması durumunda teminat verilmesi şartı kaldırılmıştır. Son olarak, müteahhitlerle ilgili 9. fıkrada, fesih için gereken paydaş çoğunluğu “en az üçte iki”den “salt çoğunluk”a indirilmiştir. Fesih işleminden sonra yapılacak uygulamalara, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilecektir ve katılmayanların hisseleri açık artırma ile satılabilecektir. Başkanlık, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında ön alım hakkını kullanabilir ve bu hak, tapuya şerh düşülerek üçüncü kişilere satış durumunda geçerli olacaktır. Yoksul veya dar gelirli hak sahipleri için belirli şartlar altında oturma hakkı tanınabilir; bu hak, hak sahibinin borçlanma bedelini ödeyememesi durumunda ve başka bir konutunun olmaması şartıyla geçerli olacaktır. Hak sahibinin vefatı durumunda mirasçılar belirli şartları yerine getirerek Başkanlık hissesini devralabilirler.

Yapılan bir diğer değişiklikle, kentsel dönüşüm danışmanlık ve müzakere kuruluşlarına ilişkin yeni düzenlemeler getirilmiştir. Değişiklikle eklenen ek maddelere göre söz konusu kuruluşlar kanunun kapsamındaki uygulamalar ve karar alınması süreçlerinde danışmanlık hizmeti sunacaklar ve uyuşmazlıkların çözümünde rol alacaklardır. İnşaat mühendisi, harita mühendisi, mimar, şehir plancısı, değerleme uzmanı ve hukukçu gibi alanlarda en az beş yıl deneyim sahibi kişilerden oluşan kadrolarla faaliyet göstereceklerdir. Lisans almak için çeşitli belgeler sunulması gerekecek ve izin belgesi üç yıl için geçerli olacaktır. Düzenleme ile getirilen lisanslandırma şartları; lisans başvuru dilekçesi, meslek odası veya izin belgeleri, ticaret sicil belgeleri, UETS kayıtlı elektronik tebligat adresi ve elektronik imza beyanları, riskli yapı tespiti için mühendis belgeleri, taahhütname, ve lisans belgesi ücret dekontu ile başvurunun yazılı veya elektronik olarak yapılması şeklinde sıralanabilir. Kuruluşlar, faaliyetlerini tarafsızlık ilkesine uygun olarak yürütecekler ve uyuşmazlıkların çözümünde aktif rol alacaklardır. Faaliyetleri denetlenecek ve ücret tarifesi Başkanlık tarafından belirlenecektir.

Riskli Yapıların Bulunduğu Parsellerde, Riskli Alanlarda ve Rezerv Yapı Alanlarında Yapılacak Uygulamalar Hakkında Yapılan Değişiklikler:

Düzenleme sonrası getirilen karar alma sürecinde eskisine oranla belirgin farklar bulunmaktadır. Eski düzenlemede kararlar için paydaşların en az üçte iki çoğunluğunun katılımı ve onayı gerekliyken yeni düzenlemede salt çoğunluk bunun için yeterli sayılmıştır. Ayrıca, yeni düzenleme ile kararlar tapu kütüğüne işlenecek şekilde muhtarlıkta ilan edilerek paydaşlara bildirilecektir. Yapılan değişiklikler sonucu satış işlemleri de önemli bir değişikliğe uğramıştır. Yönetmeliğin eski halinde satışlar öncelikle diğer paydaşlara teklif edilirken, son revizyon sonrası satışın gerçekleştirilemediği hallerde dönüşüm projesini gerçekleştirecek olan kamu kurumları tarafından satın alınması veya yeniden satışa sunulması düzenlenmiştir.

Tahliye ve Yıkım Konusunda Getirilen Değişiklikler:

Yapılan değişiklik öncesi, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin parsellerin tevhit edilmesine ve birçok işleme izin veriyordu. Bu işlemler, paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınmasıyla gerçekleşiyordu ve satış işlemleri de belirli koşullar altında yapılıyordu. Değişiklik sonrası ise, riskli alanlarda tahliye ve yıkım süreci düzenlemeye alındı. İlgili kurumlar veya malikler tarafından yürütülen uygulamalarda, belirli bir süre içinde yapıların boşaltılması ve tahliye edilmesi gerekmekte. Tahliyenin gerçekleşmemesi durumunda ise idari makamlarca zorla tahliye edilebilecek, hatta gerekirse yapıya hizmetlerin durdurulması talep edilebilecek ve tahliye kolluk kuvveti desteği ile sağlanabilecektir.