Kira sözleşmelerine uygulanacak hükümler Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 299. madde ve devamında düzenlenmiştir. Kira sözleşmeleri, kira bedeli karşılığında bir şeyin kullandırılması veyahut yararlandırılması şeklinde tanımlanmıştır. Bu kapsamda kural olarak her türlü taşınır ve taşınmaz eşya işbu sözleşmenin konusu olabilir. Aynı zamanda kira sözleşmelerinin belirli veyahut belirsiz süreli şekilde yapılması mümkün olup sözleşmenin belirli veya belirsiz olması, uygulanacak bazı hükümlerin farklılaşması sonucunu doğurabilecektir.

A. Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmeleri

Kanunda öncelikle genel hükümler düzenlenmiş olup ardından özel kira sözleşmelerine ilişkin düzenlemelere yer verilmiştir. Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin kira sözleşmeleri Türk Borçlar Kanunu’nun 339. maddesi ve devamında özel olarak düzenlenmiştir.

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde öncelikle Kanun, bu sözleşmeye ilişkin hükümlerin uygulanabilmesi için kira sözleşmesinin 6 ay veya daha uzun süreli olması gerektiğini belirtmiştir. Dolayısıyla bu hükmün mefhum-u muhalifinden 6 aydan kısa süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine Kanunun 339 vd. maddelerinde belirtilen özel hükümler uygulanamayacaktır. 6 aydan kısa süreli olan konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerine TBK’nın kiraya ilişkin genel hükümleri uygulanacaktır.

B. Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinin Sona Ermesi Halleri

a. Bildirim Yoluyla

Konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmelerinin sona ermesine ilişkin hükümler yine Türk Borçlar Kanunu’nun 347 vd. maddelerinde düzenlenmiştir. İlk olarak konut ve çatılı işyerlerine ilişkin kira sözleşmelerinin bildirim yoluyla sona ermesi mümkündür. TBK’nın 347. Maddesinde belirli süreli kira sözleşmelerinin kiracı tarafından süresi bitmeden 15 gün önce yapılan bildirimle sona erdirilebileceği belirtilmiştir. Kiracının bu bildirimi yapmaması halinde başka bir işlem gerekmeksizin kira sözleşmesi belirli sürenin bitmesinden itibaren aynı koşullarla 1 yıl uzamış sayılacağı Kanunda hüküm altına alınmıştır.

Burada dikkat edilmesi gereken husus, kiraya verene bu şekilde sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanınmamasıdır. Kiracı, belirli sürenin bitiminden 15 gün önce bildirimde bulunması halinde kira sözleşmesinin sona ermesini sağlayabilecektir. Kiraya veren ise ancak 10 yıllık uzama süresi sonrasındaki her bir uzama yılının bitiminden 3 ay önce bildirimde bulunarak kira sözleşmesini sona erdirebilecektir. Başka bir deyişle belirli süre sonunda kira sözleşmesinin kiracı tarafından bildirimle sona erdirilmemesi durumunda kira sözleşmesi 1 yıllık sürelerle uzayacaktır. Eğer kira sözleşmesi kiracı tarafından feshedilmediği için 1’er yıllık sürelerle uzarsa 10’uncu yılın sonundan itibaren her uzama yılının bitimine 3 ay kala kiraya veren tarafından bildirim yapılması halinde kira sözleşmesi kiraya veren tarafından sona erdirilebilecektir.

Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin bildirimle sona erdirme hali aynı maddenin ikinci fıkrasında düzenlenmiştir. Bu fıkra uyarınca belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiracı her zaman, kiraya veren ise 10 yıl sonra genel hükümlere göre kira sözleşmesini sona erdirebilecektir. Dolayısıyla taraflar, bu sürelere uyarak genel hükümler uyarınca 3 ay önceden haber vermek üzere konut ve çatılı işyeri kiralarının sona erdirilmesini sağlayabilir.

Bildirim yoluyla konut ve çatılı işyeri kiralarının feshine ilişkin olarak Kanunda birkaç geçerlilik şartı öngörülmüştür. Öncelikle Kanunda fesih bildiriminin yazılı şekilde yapılması gerektiği belirtilmiş olup bu husus kanuni geçerlilik şartı olarak düzenlenmiştir. Bunun yanında kiracı, kiralanan taşınmazı aile konutu olarak kullanıyor olması halinde eşinin açık rızası olmaksızın kira sözleşmesini feshedemez. Bu şartlar fesih bildiriminin geçerlilik koşulu olup bu koşullar sağlanamaması halinde feshin sonuç doğurması mümkün değildir.

b. Dava Yoluyla

Türk Borçlar Kanunu’nun 350 ve devamı maddelerinde konut ve çatılı işyeri kiralarının dava yoluyla sona erdirilmesine ilişkin haller sayılmıştır. Bu haller sınırlı sayıda olup kiracı aleyhine düzenlenmesi veyahut sözleşmede yeni haller ihdas edilmesi hukuken mümkün değildir. Bunun yanında kiraya veren, aşağıda açıklanan nedenlerle dava açacağını kanunda belirtilen sürede kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava açma süresinin kendiliğinden 1 kira yılı uzamış sayılacağı hüküm altına alınmıştır.

Kiraya veren, aşağıda belirtilen nedenlerle kira sözleşmesini feshetmesi halinde fesih tarihinden itibaren 3 yıl geçmedikçe kiralananı kiracı dışında farklı bir kişiye kiralayamaz. Bu hükme aykırı olarak kiralananın 3 yıllık süre geçmeden kiracı dışında başkasına kiralanması durumunda kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenen toplam bir yıllık kira bedeli tutarından az olmamak üzere tazminat ödemek zorundadır. Böylece Kanun Koyucu kiracının korunmasını ve mağdur olmasının önüne geçmek istemiştir.

1. Gereksinim, Yeniden İnşa ve İmar

İlk olarak kiraya veren, kiralananı eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanması zorunluluğu varsa veyahut kiralananın yeniden inşası veya imarı için gerekli esaslı işler yapılacaksa belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemi ve fesih süresine uyularak belirlenecek tarihten itibaren 1 ay içerisinde açılacak dava ile feshedebilir. Bu iki hal Kanunda özel olarak sayılmıştır. Görüldüğü üzere Kanun Koyucu, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin sözleşmenin kiraya veren tarafından feshedilmesini ancak belirli şartların varlığı halinde mümkün görmüştür. Bu hallerin varlığı halinde kiraya veren, belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitiminden itibaren, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kira döneminin bitiminden 3 ay önce bildirimde bulunarak 1 ay içerisinde dava yoluyla kira sözleşmesinin feshini sağlayabilir.

Burada özellik arz eden durum taşınmazın yeniden inşası veya imarı halinde bu inşa ve imarın zorunlu ve esaslı değişiklik teşkil etmesi ve bu sürede taşınmazın kullanılmasının imkansız olması gerekmesidir. Yapılan onarım ve tamirat zorunluluk arz ermiyorsa veyahut bu imar ve inşa halinde taşınmaz kullanılabiliyorsa kiraya veren tarafından bu sebebe dayanılarak dava yoluyla kira sözleşmesinin feshi sağlanamaz.

2. Yeni Malikin Gereksinimi

Kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesini feshetme imkanı bulunan bir diğer hal ise kiralananı sonradan edinen kişinin mevcut kiracıyı kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun ve kanunen bakmakla yükümlüğü olduğu kimselerin bu konut ve çatılı işyerini kullanma zorunluluğu olması halidir. Kiraya veren, ilgili konut veya işyerini edindiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde kiracıya bu durumu yazılı olarak bildirmesi gerekmektedir. Bu bildirim üzerine kiraya veren, 6 ay içerisinde dava yoluyla konut ve çatılı işyeri kirasına ilişkin sözleşmeyi sona erdirebilir.

Burada önem arz eden durum yine bildirimin yazılı olarak yapılması zorunluluğudur. Bakıldığından yazılı şekil şartı Kanun Koyucu tarafından konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından geçerlilik koşulu olarak düzenlemiştir. Dolayısıyla bu şekil şartının sağlanmaması, kiraya verenin dava yoluyla kira sözleşmesini feshetmesine engel olacaktır.

3. Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle

Son olarak Kanun Koyucu, kiracıdan kaynaklı sebeplerle konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinin feshedilebileceği halleri saymıştır.

3.1. Kiracının Boşaltma Taahhüdü Vermesi

İlgili hükümler uyarınca kiraya veren, kiracının kiralananı yazılı olarak boşaltma taahhüdü vermesine rağmen bu tarihte kiralananı boşaltmaması halinde boşaltma taahhüdü tarihinden itibaren 1 ay içerisinde icra veya dava yoluyla kira sözleşmesinin feshedilmesini sağlayabilir. Burada önem arz eden husus kiralananı boşaltma taahhüdünün yazılı olarak kiracı tarafından verilmesi gerekmesidir. Bu şartı sağlamaksızın açılan dava kira sözleşmesinin feshi sonucunu doğurmayacaktır.

3.2. Kira Bedelinin Ödenmemesi

Bir diğer hal ise kira bedelinin kiracı tarafından ödenmemesidir. Kiracının, 1 yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde bu dönemde, bir yıl veya daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bu süre içeresinde kira bedelini ödememesi üzerine kiraya veren tarafından yazılı olarak iki haklı ihtar yapılması halinde kiraya verenin fesih hakkı doğacaktır.

Dikkat edilmesi gereken husus burada yalnızca belirli süreli sözleşmelerden bahsedilmiştir. Dolayısıyla belirsiz süreli konut ve çatılı işyerine ilişkin kira sözleşmelerine bu hüküm uygulanmayacaktır. Belirli süreli iş sözleşmesinde kiracıyı iki defa yazılı olarak ihtar eden kiraya veren, kira süresi 1 yıl veya az olması halinde bu sürenin, belirli sürenin 1 yıldan uzun olması halinde ise ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içerisinde dava yoluyla kira sözleşmesinin feshini isteyebilir. Bakıldığında Kanun Koyucu, 1 yıldan uzun süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı ve haklı ihtarların aynı kira yılı içerisinde yapılması gerektiğini belirtmiştir. Dolayısıyla farklı kira yıllarında yapılan ihtarların kira sözleşmesini fesih hakkı tanıması mümkün değildir. Ayrıca ihtarların kiraya veren tarafından yazılı olarak yapılması da geçerlilik koşuludur.

Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiracı tarafından kira bedelinin ödenmemesi halinde ne yapılacağı hakkında özel düzenleme bulunmamaktadır. Bu durumda genel hükümler uyarınca kiracının temerrüdü hükümleri uygulanacaktır. Bu hüküm uyarınca kiracı, kira bedelini veya yan gideri ödememesi durumundan kiraya veren tarafından en az 30 günlük süre verilerek kirayı ödemesini ve ödememesi durumunda sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirilir. Dolayısıyla kiraya verenin işbu süre içerisinde kira bedelini veya yan giderini ödememesi halinde kira sözleşmesini feshetme olanağı bulunacaktır.

3.3. Kiracının Elverişli Konutunun Bulunması

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içerisinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması halinde kiraya verene fesih hakkı tanınmıştır. Bu durumda kiraya veren, sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Fakat kiraya verenin bu durumu kira sözleşmesinin kurulması sırasında bilmiyor olması gerekmektedir. Bunun aksine kiraya veren bu durumu bilmesine rağmen bilmediğini iddia ederek feshe kalkışması kötü niyet arz edecek olup hukuken bu davranışa sonuç bağlanarak kira sözleşmesinin sona erdirilmesi mümkün değildir.

3.4. Kiracının Ölümü

Son olarak kiracının ölmesi durumunda kiracının ortakları, ortakların aynı mesleği icra eden mirasçıları, kiracı ile aynı konutta oturanlar kiralananda oturmaya devam edebilirler. Fakat burada Kanun Koyucu, bu halin ancak oturmaya devam edecek kişilerin sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece devam edeceğini belirtmiştir. Dolayısıyla sözleşmeye ve kanun hükümlerine aykırılık olması halinde kiraya veren kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilir.

Sonuç

Yukarıda da belirttiğimiz üzere Kanun Koyucu kiraya verenin fesih hallerini sınırlı olarak saymış ve bunun dışında bir nedenle feshin mümkün olmadığını belirtmiştir. Bunun nedeni konut ve çatılı işyerinin özellik arz eden ve hayatın idamesi için gerekli olan yerlerden olmasıdır. Konut ve çatılı işyerine ilişkin kira sözleşmesinin kolay bir şekilde feshedilmesini engellemek isteyen kanun koyucu fesih sebep ve usulleri hakkında Kanunda ayrıntılı düzenlemeler yapmıştır. Böylece kira ilişkisinin daha zayıf tarafı olduğu kabul edilen kiracı, kanuni güvencelerle korunmuştur.