Tapu Sicilinde Arabuluculuk Uygulamaları Hakkında 2024/5 Sayılı Genelge
Tapu Sicilinde Arabuluculuk Uygulamaları Hakkında 2024/5 Sayılı Genelge İle;
Tapu Sicilinde Taşınmaz Hukuku Açısından Arabuluculuk Uygulamalarına İlişkin Düzenlemeler Getirilmiştir
- GİRİŞ
05.04.2023 tarihli ve 32154 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7445 Sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ve 14.11.2024 tarihli ve 32722 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7531 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda (“Kanun”) düzenlemeler yapılarak; Kanun’un 17/B maddesi ile taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin uyuşmazlıklar ihtiyari arabuluculuğa, 18/B maddesi ile de taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar dava şartı(zorunlu) arabuluculuğa elverişli hale getirilmiştir.
Bu kapsamda Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından yayımlanarak söz konusu düzenlenmelerin tapu siciline uygulanması amacıyla, Tapu Sicilinde Arabuluculuk Uygulamaları Hakkında 2024/5 sayılı Genelgesi (“Genelge”) yayımlanmıştır.
- ARABULUCULUK BELGESİ İLE TAŞINMAZIN DEVRİNE VEYA SINIRLI AYNİ HAK KURULMASINA YÖNELİK UYUŞMAZLIKLARDA ŞERH TALEBİ
Kanun’un 17/B maddesi kapsamında taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına yönelik uyuşmazlıklarda şerh talebi arabuluculuk belgesi ile yapılabilecektir.
Arabuluculuk sürecine dahil olan tarafların yazılı olarak kararlaştırması ve arabulucunun bu kararı tutanak altına alması halinde; Arabulucu tarafından, arabuluculuk süreciyle sınırlı olmak ve konulduğu tarihten itibaren üç ayı geçmemek üzere tasarruf yetkisinin kısıtlandığına dair şerh verilmesi ilgili tapu müdürlüğünden talep edilebilir.
- Şerh talebi için gerekli belgeler
- Tarafların yazılı mutabakatı: Tarafların şerh verilmesi hususunda yazılı olarak anlaştığına dair belge ve bu belgede tarafların kimlik bilgilerine, taşınmazın tanımlayıcı bilgilerine yer verilmesi gerekmektedir.
- Belge sunumu ve Webtapu Üzerinden Başvuru: Bu anlaşmanın arabulucu tarafından tutanak altına alındığına dair belgenin (Bu belgede, uyuşmazlık konusunun Kanun’un 17/B maddesi çerçevesinde taşınmazın devrine veya taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına yönelik olduğu açıkça belirtilir.) sisteme yüklenmesi ve arabulucu tarafından webtapu üzerinden talepte bulunulması gerekmektedir.
- Şerh Süresi ve Şerhin Kaldırılması:
Yapılan inceleme sonucunda tapu müdürlüğünce şerhin verilmesine kanaat getirilmesi halinde; arabuluculuğa konu taşınmazın şerhler sütununa, “Bu taşınmazda, taşınmazın devri/ sınırlı ayni hak kurulmasına yönelik arabuluculuk sürecine başlanmıştır.” şeklinde şerh verilir.
Şerh, arabuluculuk süreci boyunca geçerlidir ve en fazla üç ay içinde kendiliğinden kalkar. Üç aylık süre içerisinde tarafların, arabuluculuk süreci sonucunda anlaşamadıklarına veya şerhin kaldırılması konusunda anlaştıklarına ilişkin yazılı belgenin ibrazı ile arabulucu tarafından şerhin kaldırılması için talepte bulunulabilir.
- ARABULUCULUK ANLAŞMA BELGELERİNİN TAPU SİCİLİNDE UYGULANMASI
Arabuluculuk anlaşma belgesinin tapu sicilinde icra edilebilmesi için taşınmazın devrine, taşınmaz üzerinde sınırlı ayni hak kurulmasına, taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin olması gerekmektedir.
Düzenlenen arabuluculuk anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin alınmasının zorunlu olduğu, bu şerhin taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınacağı, icra edilebilirlik şerhi verilen arabuluculuk anlaşma belgesine istinaden taraflardan birinin tescil talebinde bulunulabileceği açık hükme bağlanmaktadır.
3.1 Arabuluculuk Anlaşma Belgelerinin Tapu Sicilinde Uygulanması için gerekli belgeler ve uygulanacak adımlar:
Arabuluculuk anlaşma belgesi ve mahkemece verilen kesinleşmiş icra edilebilirlik şerhi kararı ile taraflardan biri tescil talebinde bulunabilir; bu talep, tapu müdürlüğünce taşınmaza ilişkin gerekli incelemelerin yapılmasının ardından tescil istem belgesi düzenlenerek yerine getirilir.
- Anlaşma Belgesinde Bulunması Gereken Unsurlar:
| 1. | Tarafların Kimlik Bilgileri | T.C. Kimlik Numarası, Ad Soyad, Anne ve Baba adı, Doğum Tarihi, T.C. Kimlik kartı seri numarası. |
| 2. | Vekil Bilgileri | Anlaşma belgesi vekil tarafından imzalanmışsa gereklidir; Vekaletnamenin düzenlendiği noter bilgisi, vekaletname tarihi ve yevmiye numarası. |
| 3. | Taşınmaz Bilgileri | İl, ilçe, köy/ mahalle, ada-parsel, varsa blok, kat ve bağımsız bölüm numarası, taşınmaz hisseli ise anlaşmaya konu hisse miktarı. |
| 4. | Diğer Belgeler
|
Anlaşma bedeli ile varsa güncel tapu kaydında yer alan takyidler (ipotek, şerh, beyan, hak ve mükellefiyetler v.b.)
· Güncel tapu kaydında yer alan takiydler belirtilmemişse, bu bilgiler belgeye ek yapılabilir. · Ek belgede, kaydın ek yapıldığı açıkça belirtilmelidir. · Ekler, tarafların tamamı ve arabulucu tarafından imzalanmalıdır. |
- Anlaşma Belgesi İçeriğinde Dikkat Edilmesi Gerekenler:
- Anlaşmaya ilişkin hususlar, açıkça, şüphe ve tereddüt andırmayacak bir şekilde belirtilir.
- Anlaşma belgesi tarafların taşınmazın tesciline dair kabul beyanlarını da içerir.
- Anlaşma belgesi ve eklerinin tamamının taraflar ve arabulucu tarafından ıslak imzalı olması gerekmektedir.
- Arabuluculuk anlaşma belgesinde vekaletin bulunduğu bildirilmişse ayrıca vekaletnamenin aslı veya örneğinin talep edilmemesi ancak tapu müdürlüğünce işlem anında azil kontrolünün yapılması gerekir.
- Arabuluculuk anlaşma belgesinin taraflarının tüzel kişi olması durumunda anlaşma belgesi tüzel kişinin temsilcisi tarafından imzalanır, anlaşma belgesinin tüzel kişiyi temsilen imzalandığı hususu ayrıca belirtilir.
- Arabuluculuk anlaşma belgesine istinaden vekil aracılığıyla tescil talebinde bulunulması halinde 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun 89’uncu maddesi gereğince düzenleme şeklinde vekaletname aranır.
- İcra edilebilirlik şerhi almış arabuluculuk anlaşma belgesinin tapu sicilinde tescili yapılamamışsa arabuluculuğa konu taşınmazın beyanlar hanesine; “….Mahkeme’nin …tarihli, ..E. ve K. sayılı kararı ile İcra Edilebilirlik Şerhi verilen arabuluculuk anlaşma belgesi vardır.” Şeklinde belirtme yapılır.
- Genelgede belirtilen hükümlere uygun olmayan arabuluculuk anlaşma belgelerinin tescili tarafların tamamının katılımı, resmi senet düzenlenmek ve mevzuatta yer alan hususlar dikkate alınmak suretiyle mümkündür. ANCAK mirasçılık belgesine istinaden, miras payları oranında elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete dönüştürülmesine yönelik arabuluculuk anlaşma belgesinin tescili taraflardan birinin talebi ile yapılabilir.
- Mirasçılık belgesine istinaden, miras payları oranında elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete dönüştürülmesi hususunda anlaşma sağlanmış olması halinde arabuluculuk anlaşma belgesi ile mirasçılık belgesinin de ibraz edilmesi gerekir. Bu durumda arabuluculuk anlaşma belgesine paylı mülkiyete geçilmesine yönelik mirasçı iradelerinin yansımış olması nedeniyle talepte bulunmayan diğer mirasçılara tebligat yapılmaz.
Arabuluculuk anlaşma belgesinin tescilinin yapılması ile birlikte eğer varsa 17/B maddesi şerhi, işlem ile birlikte işlemin tarih ve yevmiyesi ile terkin edilir.
- SONUÇ
Genelge ile taşınmaz hukukunda arabuluculuk sürecinin tapu sicil işlemlerindeki uygulamasına dikkat çekilmiş ve tarafların taşınmazla ilgili uyuşmazlıklarını çözme noktasında önemli kolaylıklar getirilmiştir. Arabuluculuk anlaşma belgeleri, tapu sicilinde geçerli hale gelmeden önce icra edilebilirlik şerhi alınması gerekliliği ve tescil süreçleri açıkça düzenlenmiştir. Bu düzenlemeler, taşınmaz devri ve sınırlı ayni hak kurulması gibi işlemler için hukuki güvenliği artırırken, tarafların anlaşmazlıklarını hızlı ve etkili bir şekilde çözmelerine olanak tanımaktadır. Tapu siciline ilişkin bu yeni usul ve esaslar, taraflar arasında daha sağlam bir işlem güvenliği sağlarken, arabuluculuk süreçlerinin başarılı bir şekilde yürütülmesini teşvik etmektedir.
